Blog "Nea Oikonomia" by Michele Rizzo Law Firm


Gli incentivi volumetrici e gli “sconti” sugli oneri previsti dalla nuova legge lombarda di rigenerazione urbana e territoriale per il recupero di edifici ed aree dismesse (2)

Gli incentivi volumetrici e gli “sconti” sugli oneri previsti dalla nuova legge lombarda di rigenerazione urbana e territoriale per il recupero di edifici ed aree dismesse (2)

| L’articolo è stato pubblicato con altro titolo (e qualche piccola modifica) su Requadro.com l’11 febbraio 2020. |

 

In questa seconda parte dell’articolo evidenzieremo in particolare le novità che riguardano più direttamente gli interventi di incremento dell’efficienza energetica degli edifici, nonché alcune previsioni relative alle destinazioni d’uso e le norme di carattere finanziario.

Le previsioni specifiche sull’efficienza energetica

La rigenerazione e il recupero di ambiti urbanistici e singoli complessi immobiliari passano anche attraverso l’incremento dell’efficienza energetica negli edifici, inteso come componente fondamentale del miglioramento del patrimonio edilizio esistente nell’ambito di interventi complessi. In quest’ottica, la nuova legge sulla rigenerazione dedica specifiche previsioni alla materia dell’efficientamento energetico degli edifici.

Per prima cosa, l’implementazione dell’efficienza del patrimonio infrastrutturale esistente viene prevista (insieme alla sicurezza dello stesso patrimonio) quale esplicita componente dei processi di rigenerazione urbana e territoriale negli ambiti individuati dai PGT comunali.

Un intervento specifico volto all’incremento dell’efficienza energetica, ossia la chiusura di vani aperti finalizzati alla riduzione del fabbisogno energetico dell’edificio, viene inserita nell’elenco di possibili misure che danno diritto all’incremento dell’indice di edificabilità dell’edificio fino al 20%, citato nella prima parte dell’articolo.

Il generale riferimento alla “promozione dell’efficientamento energetico” rientra invece tra le ipotesi in cui viene prevista una riduzione degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione.

Per entrambe le misure citate occorrerà però, come visto in precedenza, attendere i “criteri” della Giunta regionale per conoscere nel dettaglio le caratteristiche degli interventi incentivabili tramite aumento di volumetria utilizzabile e riduzione degli oneri dell’intervento.

Ulteriori previsioni riguardano le deroghe alle regole edilizie per rendere possibili o facilitare interventi volti all’efficientamento energetico. La chiusura di vani aperti – insieme agli altri interventi che danno diritto agli incrementi di cubatura citati sopra – possono infatti essere effettuati anche in deroga alle altezze massime previste nei PGT (nel limite del 20 per cento) nonché alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento, sulle distanze previste dai piani e dai regolamenti comunali, con l’eccezione delle previsioni sui requisiti igienico-sanitari e dei limiti discendenti da norme statali.

Inoltre, i volumi edilizi destinati all’efficientamento energetico (oltre che al benessere abitativo e al contenimento del rischio sismico) non sono da computarsi per il calcolo delle altezze minime dei locali previste da regolamenti comunali. Anche in questo caso, vengono comunque fatti salvi i criteri minimi per la salubrità e sicurezza degli ambienti. In alternativa, è consentita in generale una deroga alle altezze massime previste dal PGT, nei limiti del 10%.

La nuova legge integra infine previsioni già esistenti nella l.r. n. 31/2014 sulla riduzione del consumo di suolo per facilitare gli interventi sui rivestimenti esterni delle strutture opache degli edifici: viene disposto che tali interventi possano essere realizzati anche indipendentemente dal rapporto di copertura previsto dal PGT e anche in deroga a distanze minime e altezze massime (fermi restando i limiti derivanti dalle distanze minimi previste dal codice civile e il già citato limite del 10% per le altezze massime). Queste ultime deroghe richiamano deroghe già previste dalla normativa statale.

Novità in materia di destinazioni d’uso

La legge regionale n. 18/2019 contiene inoltre alcune previsioni finalizzate ad adeguare la disciplina regionale alle novità degli ultimi anni della normativa statale. Altre previsioni interessanti riguardano invece la specificazione delle destinazioni d’uso compatibili per gli edifici, “anche in deroga a eventuali prescrizioni o limitazioni poste dal PGT”: si tratta delle destinazioni residenziale, commerciale di vicinato e artigianale di servizio, nonché le destinazioni direzionale e per strutture ricettive fino a 500 mq di superficie lorda. Viene inoltre introdotta la possibilità di dedicare, mediante stipula di convenzione con il Comune competente, aree o edifici dismessi o comunque sottoutilizzati a “usi temporanei” anche in deroga allo strumento urbanistico comunale.

Sempre in tema di destinazioni d’uso, viene estesa l’applicazione della disciplina regionale sul recupero dei locali o vani seminterrati (l.r. n. 7/2017) al recupero dei piani terra esistenti.

Le norme finanziarie

La legge regionale sulla rigenerazione contiene anche alcune previsioni relative al finanziamento degli interventi.

Viene previsto lo stanziamento di fondi regionali (con una dotazione prevista di 1.100.000 euro per il 2020 e 1 milione di euro per il 2021) per realizzazione di interventi funzionali all’avvio di processi di rigenerazione urbana e per la redazione dei relativi studi di fattibilità urbanistica ed economico-finanziaria, anche come contributi in conto capitale nell’ambito di contratti di partenariato-pubblico privato. Per queste ipotesi, la legge afferma la priorità dei progetti sovracomunali. Gli stessi fondi possono finanziare le spese di demolizione e messa in sicurezza su immobili “con criticità” che i Comuni sostengano a causa dell’inerzia dei proprietari.

Per l’accesso ai fondi di cui sopra viene previsto un criterio di premialità particolare: la Regione, con il supporto delle province e della Città Metropolitana di Milano, selezionerà infatti ogni anno tra i comuni del territorio le dodici migliori pratiche di pianificazione urbanistica di adeguamento del PGT alle nuove disposizioni, sulla base di criteri prestabiliti dalla Giunta regionale. I comuni con le migliori pratiche potranno contare sul “criterio di premialità” di cui sopra.

Ai progetti connessi con le politiche di rigenerazione previste dal PGT viene poi riconosciuta una premialità con riguardo alla concessione di finanziamenti regionali, anche derivanti dai fondi della programmazione comunitaria. Simmetricamente, invece, i Comuni che non si adegueranno alle nuove previsioni individuando gli “ambiti di rigenerazione” saranno esclusi dai finanziamenti e dalle premialità citati.

Stimoli interessanti per una rigenerazione efficiente

La nuova legge lombarda contiene alcune previsioni innovative interessanti, che possono contribuire a favorire l’avvio progetti di rigenerazione e recupero immobiliare di aree dismesse più o meno estese: progetti che potrebbero offrire una risposta a problemi annosi per molte realtà urbane in Lombardia e non solo.

Nell’ottica della governance pubblica, gli spunti più interessanti riguardano forse la promozione della gestione congiunta della rigenerazione da parte di più enti locali, attraverso l’utilizzo dei piani associati, la perequazione sovracomunale e il finanziamento prioritario di progetti di dimensione intercomunale. Queste previsioni potrebbero aiutare il convenzionamento di enti locali di piccole-medie dimensioni, nei cui territori l’interesse del mercato per il recupero di aree dismesse rischia di essere meno presente che nei grandi centri urbani.

Proprio pensando a queste realtà, però, forse il settore necessiterebbe di un programma di finanziamenti diretti più significativo da parte della Regione: le forme di incentivo “indiretto” potenziate dalla nuova legge – basate sulla riduzione degli oneri e l’aumento della capacità edificatoria – possono infatti essere uno stimolo soprattutto ad interventi di rigenerazione che risultano comunque già di per sé appetibili a livello economico. Nelle aree regionali dove il mercato immobiliare è particolarmente in difficoltà, invece, occorrerebbe probabilmente un impegno finanziario più marcato da parte del governo regionale, per porre rimedio a situazioni di inquinamento e abbandono che generano un circolo vizioso per i centri urbani periferici.

Nonostante questo, la nuova legge offre nuove possibilità a chi ha interesse ad investire in progetti ambiziosi e moderni, incentrati sull’idea di un’edilizia efficiente e intelligente (dal punto di vista energetico e non solo). Le nuove previsioni presentate sinteticamente in questo articolo si sommano ad altre misure di favore nella normativa nazionale e regionale. Avere una visione di insieme – anche dal punto di vista giuridico – di tali possibilità è fondamentale per cogliere le opportunità esistenti e accettare la sfida di uno sviluppo urbanistico realmente sostenibile del nostro territorio.

Related posts

La disciplina delle reti e degli altri asset dei servizi pubblici locali a seguito della recente riforma del settore (d.lgs. n. 201/2022): novità editoriali

La disciplina delle reti e degli altri asset dei servizi pubblici locali a seguito della recente riforma del settore (d.lgs. n. 201/2022): novità editoriali

Segnaliamo la recente pubblicazione da parte di Dike Giuridica del volume “La Riforma dei Servizi Pubblici Locali di Rilevanza Economica...