La compravendita di immobili costruiti in assenza o in violazione del titolo edilizio

Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione italiana ha preso posizione su un tema dibattuto e risolto in modo non univoco dalla stessa Corte negli scorsi anni: la validità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza permessi o in difformità rispetto al progetto autorizzato.

Si tratta della questione della cd. “nullità urbanistica”: vediamo brevemente in questo articolo quali sono i termini del problema e qual’è la soluzione fornita dalla Corte.

Titoli abilitativi edilizi e requisiti contrattuali

Come noto, purtroppo, moltissimi immobili presenti nel territorio italiano sono stati realizzati in assenza o in violazione del necessario permesso di costruire (o titolo equivalente) rilasciato dagli uffici comunali competenti. È il fenomeno dell’abusivismo edilizio, che può essere più o meno grave a seconda dell’entità delle componenti non autorizzate e della possibilità di sanare le irregolarità o meno.

Il legislatore contrasta tale fenomeno, oltre che con sanzioni amministrative e penali, anche con strumenti di diritto civile. Una delle disposizioni fondamentali per tale ultima forma di contrasto è l’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Tale norma dispone la nullità degli atti di trasferimento immobiliare, nonché di altri atti relativi a diritti reali sugli immobili, che abbiano ad oggetto edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 (per quelli precedenti vi è una previsione analoga in altra legge) e da cui non risultino “per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.”

Alla nullità prevista da tale norma (cd. “nullità urbanistica”) sono state date diverse interpretazioni dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che possono essere divise in tre gruppi fondamentali:

• Tesi della nullità formale (o testuale, ex 1418, comma 3, c.c.), secondo cui l’atto di trasferimento è da considerarsi nullo unicamente nel caso in cui manchi al suo interno la dichiarazione relativa ai titoli abilitativi per la costruzione dell’immobile oggetto di cessione. Ciò indipendentemente dalla conformità o meno dello stato di fatto ai titoli citati o persino – nella versione più restrittiva di tale orientamento – dall’esistenza effettiva degli stessi titoli. L’eventuale difformità, anche radicale, dello stato di fatto rispetto a quanto autorizzato non determina dunque la nullità del contratto.
• Tesi della nullità sostanziale (o virtuale, ex 1418, comma 1, c.c.), secondo cui, all’ipotesi di nullità vista al punto precedente si somma la nullità data dalla sostanziale assenza dei titoli abilitativi citati nell’atto (falsità della dichiarazione) o alla sostanziale difformità dello stato di fatto rispetto ai titoli stessi o, più in generale, alla normativa urbanistica.
• Tesi del livello di difformità, che valuta quanto è difforme lo stato di fatto rispetto a quanto dichiarato nell’atto, affermando la nullità solo in caso di assenza del titolo abilitativo o totale difformità della costruzione rispetto a quanto autorizzato (cd. “abusi primari”). La nullità viene invece esclusa nei casi di “difformità parziale” (cd.“abusi secondari”).

La sentenza delle Sezioni Unite

A fronte dei diversi orientamenti, la sezione II della Corte di Cassazione ha richiesto l’assegnazione di una controversia relativa alla “nullità urbanistica” alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (composizione della Corte deputata alla soluzione dei contrasti interpretativi), per ottenere indicazioni più chiare sull’indirizzo da seguire nell’interpretazione delle disposizioni sopra richiamate. Il caso di specie affrontato dalla Cassazione riguardava la cessione di un fabbricato che era stato costruito in base ad una concessione edilizia – menzionata nel contratto di compravendita – ma che era stato poi oggetto di numerose modifiche senza alcun tipo di autorizzazione.

Le Sezioni Unite si sono pronunciate con la sentenza n. 8230/2019, pubblicata il 23 marzo scorso. La pronuncia aderisce alla tesi della “nullità formale” sintetizzata sopra ma specifica che, secondo il carattere “testuale” della nullità, la dichiarazione presente nell’atto deve avere un riscontro nella realtà oggettiva: il titolo abilitativo citato deve dunque esistere effettivamente. In caso contrario, la dichiarazione è da considerarsi inesistente.

Non si arriva dunque all’esito paradossale di considerare validi contratti con dichiarazioni del tutto false ma, se la dichiarazione è vera, l’atto è valido indipendentemente dalla corrispondenza o meno dell’immobile costruito a quanto approvato dal titolo abilitativo menzionato nell’atto stesso.

Per le Sezioni Unite, la soluzione scelta è la più conforme al significato letterale dell’art. 46 del Testo unico dell’edilizia ed è anche la più idonea a contemperare l’esigenza di sanzionare con la nullità i casi più estremi (contratti senza dichiarazioni o con dichiarazioni totalmente false) con l’esigenza della certezza della valida circolazione degli immobili, che sarebbe invece compromessa se si accogliesse un’interpretazione del tutto “sostanzialistica” della nullità.

La nullità del contratto inoltre, secondo la pronuncia della Cassazione, non è lo strumento più adatto – anche nelle intenzioni del legislatore – per controllare la conformità degli edifici ai permessi che ne hanno autorizzato la costruzione e per sanzionare gli eventuali abusi riscontrati: per tali finalità vi sono le previsioni del diritto amministrativo e del diritto penale.

Possibili rimedi in sede di compravendita di immobili

Alla luce dell’orientamento espresso dalla Cassazione, nel caso in cui in un atto il venditore dichiari quali siano i titoli abilitativi per la costruzione dell’immobile venduto ma lo stesso sia (anche completamente) diverso da quanto risulta dai titoli stessi, il compratore non potrà dunque chiedere l’accertamento della nullità del contratto. Potrà però comunque agire per inadempimento dell’obbligo contrattuale– chiedendo l’adempimento o la risoluzione del contratto, più eventualmente il risarcimento del danno – in quanto il bene consegnato risulta diverso da quello oggetto delle dichiarazioni del venditore.

Nel caso opposto, invece (titolo abilitativo presente e conforme allo stato di fatto, ma non menzionato nel contratto), lo stesso art. 46 del Testo unico permette di evitare la pronuncia di nullità tramite una “conferma” del contratto di compravendita, che può essere anche eseguita da una sola parte, con atto successivo.

In ogni caso, è bene che le problematiche relative alle caratteristiche “urbanistiche ed edilizie” di un immobile vengano identificate prima della stipula del contratto di compravendita (e, se possibile, anche prima del relativo preliminare), in modo da poter regolare convenzionalmente le reciproche posizioni sulla base delle informazioni disponibili. Questa attività si rivela spesso complessa, specie nel caso di operazioni immobiliari di una certa rilevanza o aventi ad oggetto immobili particolari (ad esempio perché risalenti nel tempo, oggetto di procedure di condono o vincolati in qualità di beni culturali). Per questo, l’assistenza di professionisti specializzati sulla materia, sia per gli aspetti tecnici che per quelli legali, è sempre consigliabile.