Le principali insidie legali sulla strada del superbonus 110%, tra requisiti, asseverazioni e responsabilità

| L’articolo è stato pubblicato con altro titolo su Requadro.com il 27 ottobre 2020. |

 

Il 5 ottobre scorso sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale i due decreti del Ministero dello Sviluppo Economico fondamentali per l’attuazione della disciplina sul “super-ecobonus”, il decreto 6 agosto 2020 “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici” (il c.d. “Decreto Requisiti”) ed il decreto 6 agosto 2020 “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici” (il c.d. “Decreto Asseverazioni”).

Per effetto dell’entrata in vigore di tali decreti attuativi, i preliminari passaggi normativi necessari per la concreta operatività del meccanismo possono dirsi conclusi e gli operatori hanno dunque a disposizione tutti gli elementi previsti dagli articoli 119 e 121 del d.l. n. 34/2020, convertito con modificazioni con legge n. 77/2020 (il c.d. “Decreto Rilancio”) per la progettazione ed esecuzione degli interventi.

I provvedimenti citati sono evidentemente solo uno degli esempi dei diversi atti normativi ed amministrativi ulteriori rispetto a quelli che caratterizzavano la disciplina degli incentivi fiscali per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico degli immobili già presenti nel nostro ordinamento.

La maggiore complessità sotto il profilo normativo ed il conseguente “carico” amministrativo per gli operatori appare giustificato ovviamente dalla straordinaria rilevanza della misura, che abbina una detrazione fiscale al 110% con l’applicazione generalizzata degli strumenti della cessione del credito e dello sconto in fattura. Ciò permette, come noto, di effettuare interventi importanti sugli immobili potenzialmente senza alcuna spesa da parte dei committenti.

Com’è ovvio, però, gli adempimenti previsti dalla disciplina determinano la necessità di porre un’attenzione ancora più marcata ai rischi di irregolarità che possono portare alla perdita del beneficio o ad altre problematiche “minori” in sede applicativa, nonché al relativo regime delle responsabilità.

Vediamo di seguito alcuni particolari punti di attenzione, seguendo le varie fasi che devono caratterizzare la valutazione, l’ideazione e la realizzazione del progetto.

Lo studio preliminare di fattibilità tecnico-giuridica sullo stato dell’immobile (due diligence)

Un presupposto fondamentale e dato per “sottinteso” nella disciplina specifica del superbonus è che l’immobile su cui si agisce debba essere in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Questo assunto, valido in realtà per qualsiasi tipo di intervento edilizio, è da tenere in considerazione a maggior ragione per una misura incentivante come quella prevista dal d.l. 34/2020: l’art. 49 del Testo unico edilizia (d.P.R. n. 380/2001), infatti, prevede espressamente che gli interventi non autorizzati o realizzati in difformità (oltre la soglia di “tolleranza” del 2% per unità immobiliare prevista dall’art. 34-bis del Testo unico) non possono beneficiare di agevolazioni fiscali.

Le norme citate vengono ricordate anche nelle FAQ pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per rispondere ad alcuni dubbi sull’applicazione della misura del superbonus. Le FAQ del MEF si sommano alle altre indicazioni di prassi fornite dall’Agenzia delle Entrate, oltre che ovviamente ai recenti decreti attuativi del Ministero dello Sviluppo Economico già menzionati.

Prima ancora di ipotizzare quali interventi effettuare per avere accesso all’incentivo, dunque, è necessario verificare con l’assistenza di tecnici e legali quali siano i titoli abilitativi esistenti per l’immobile oggetto del possibile efficientamento, la documentazione esistente in relazione all’agibilità dell’edificio, la conformità dello stato di fatto rispetto a tali titoli e le possibilità percorribili (dal punto di vista giuridico – sanatoria edilizia – o tecnico – interventi edilizi di messa a norma) in caso di difformità. Questa fase preliminare, in ragione dello stato urbanistico-edilizio spesso “problematico” del patrimonio edilizio italiano, purtroppo non può essere data per scontata.

Con riguardo a tale aspetto specifico, la recentissima legge 13 ottobre 2020, n. 126 (di conversione del decreto “Agosto” n. 104/2020) – nel prevedere l’inserimento nel corpo dell’art. 119 del Decreto Rilancio di un nuovo comma 13-ter – ha introdotto il principio secondo cui l’attestazione sulla conformità urbanistica ed edilizia delle parti comuni degli edifici condominiali in ambito di interventi per il superbonus non deve tenere conto dello stato delle singole unità immobiliari. La nuova previsione normativa, tuttavia, non appare risolutiva, soprattutto nel frequente caso in cui il progetto complessivo di efficientamento unisca interventi sulle parti comuni ad interventi relativi alle singole proprietà.

Allo stesso modo, una completa e accurata “due diligence” preliminare non deve nemmeno dare per scontata la destinazione d’uso e l’uso effettivo dell’immobile coinvolto: come noto, ad esempio, gli immobili di professionisti e imprese non possono beneficiare dell’incentivo, se non nella parte relativa alle spese per interventi su parti comuni di condomini.

Inoltre, non dovranno esserci dubbi in merito all’esatta ripartizione delle proprietà, o all’esistenza di un condominio o di “unità immobiliari indipendenti”, da cui può dipendere o meno la possibilità di beneficiare del bonus. La recente legge n. 126/2020 è intervenuta anche sullo specifico punto della “indipendenza funzionale” delle unità immobiliari, introducendo un nuovo comma 1-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio che chiarisce cosa si deve intendere per “accesso autonomo dall’esterno” (elemento richiesto per l’applicabilità dell’incentivo), includendo espressamente in tale definizione anche gli accessi indipendenti da strada o cortile di proprietà non esclusiva (di fatto estendendo la platea degli immobili potenzialmente destinatari del beneficio).

Più in generale andrà accertata l’esistenza di un “titolo” contrattuale idoneo e privo di rischi legali per l’esecuzione degli interventi. Nella maggior parte dei casi si tratterà di interventi svolti dal proprietario degli immobili ma possono esserci altre casistiche (es. titolari di diritti reali, conduttori o comodatari che vogliono usufruire del bonus, multiproprietà o particolari forme di proprietà) che in alcuni casi possono richiedere un approfondimento.

La progettazione, l’esecuzione e le attestazioni

Una volta verificata la fattibilità di un intervento in ragione dello stato attuale dell’immobile, si devono individuare gli interventi che possono permettere il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla disciplina per l’accesso al superbonus. Questo presuppone ovviamente adeguate diagnosi energetiche sull’edificio e l’esistenza di attestati di prestazione energetica “ex ante” (relativi allo stato dell’immobile pre-interventi), che dovranno quindi essere predisposti nel caso in cui manchino (eventualmente anche nella forma di APE “convenzionali”, specificamente previsti dal Decreto Requisiti per edifici con più unita immobiliari, basati sull’APE delle singole unità e validi per l’intero edificio).

Gli interventi andranno poi progettati nel dettaglio nel rispetto dei requisiti specifici previsti dalla disciplina, ossia in primis il Decreto Requisiti, ma anche ad esempio il d.m. 26 giugno 2015 (requisiti minimi di efficienza energetica) in caso di intervento di “riqualificazione energetica globale” o il d.m. 11 ottobre 2017 per il rispetto dei “criteri ambientali minimi” dei materiali isolanti richiesto dall’art. 119 del d.l. n. 34/2020.

L’esecuzione dei lavori comporterà poi ovviamente la presentazione o l’ottenimento del titolo abilitativo edilizio corretto per l’esecuzione dell’intervento, oltre all’ulteriore documentazione necessaria in relazione alle caratteristiche dell’intervento stesso (ad esempio, relazione tecnica ex d.lgs. n. 192/2005).

Per l’accesso all’agevolazione, alla conclusione dei lavori (o in alcuni casi per ciascuno stato di avanzamento lavori) occorrerà predisporre e presentare il nuovo APE, che attesti il “salto” di classe energetica idoneo per l’accesso all’incentivo, nonché l’attestazione sulla conformità dell’intervento ai requisiti previsti dal relativo d.m. e sulla congruità delle spese, eseguita da tecnici abilitati in ottemperanza a quanto previsto dal Decreto Asseverazioni. In caso di opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, è necessario inoltre il visto di conformità da parte di professionisti abilitati secondo la normativa fiscale (d.lgs. n. 241/1997).

Un ultimo e fondamentale elemento da considerare è il “fattore tempo”: al di là degli annunci provenienti dal mondo della politica, oggi come oggi la misura straordinaria del superbonus è valida per le spese sostenute fino alla fine del 2021.

È necessario perciò selezionare professionisti e fornitori che abbiano la disponibilità e la competenza per concludere gli interventi nei termini preventivati evitando imprevisti, oltre che stipulare contratti che prevedano meccanismi idonei a definire preventivamente le soluzioni adottabili in caso di ritardi.

Le responsabilità in caso di perdita dell’incentivo

Tutti gli adempimenti menzionati rapidamente nei precedenti paragrafi danno un’idea delle complessità connesse all’accesso all’incentivo e anche del rischio che emergano problematiche non anticipate in un primo momento.

Il rischio principale è ovviamente che le autorità competenti per i controlli (Agenzia delle Entrate ed ENEA) riscontrino il difetto dei presupposti e che ciò determini la decadenza dal beneficio percepito, con il recupero del contributo e l’applicazione di interessi e sanzioni.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito (circolare n. 24/E/2020) che il recupero della detrazione non spettante sarà effettuato nei confronti del beneficiario dell’agevolazione (quindi il committente), ma che vige la responsabilità in solido del fornitore che abbia applicato lo sconto o del cessionario del credito fiscale “in presenza di concorso nella violazione”, ai sensi dell’art. 9 del d.lgs. n. 472/1997.

Inoltre, l’articolo 119, comma 14, del d.l. n. 34/2020 esplicita la responsabilità civile dei professionisti che abbiano prodotto attestazioni o asseverazioni infedeli. Tale responsabilità si somma agli eventuali profili penalistici e ad una specifica sanzione amministrativa (da euro 2.000 a euro 15.000) prevista sempre dal citato comma 14. La stessa disposizione prevede la stipula obbligatoria, per i professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni, di una polizza di assicurazione per responsabilità civile con massimale adeguato al valore delle pratiche seguite e comunque di almeno 500.000 euro.

In ragione dei diversi professionisti coinvolti, della complessità dei procedimenti e dei vari possibili profili di responsabilità, è ovviamente consigliabile porre in essere adeguate previsioni contrattuali che regolino (ed eventualmente quantifichino economicamente) l’assunzione dei rischi in capo alle varie parti coinvolte, incluse le banche e gli altri istituti finanziari che intervengono per il finanziamento degli interventi.

Ancora più importante per i committenti è l’individuazione di tecnici e professionisti esperti ed aggiornati, che permettano di evitare la prospettiva di esiti patologici per gli interventi di efficientamento ipotizzati e di sfruttare al meglio l’occasione straordinaria del superbonus.