Il superbonus 110% per le ristrutturazioni che aumentano l’efficienza energetica e riducono il rischio sismico degli immobili: lo stato dell’arte

Una delle misure più significative per il rilancio dell’economia italiana dopo lo shock della pandemia da coronavirus è – come noto – il cd. superbonus: una detrazione fiscale straordinaria pari al 110% delle spese sostenute per l’esecuzione di determinate categorie di interventi edilizi. Tra questi hanno un ruolo preponderante gli interventi di efficientamento energetico, che comportino un miglioramento pari ad almeno due classi energetiche (o comunque la classe più alta raggiungibile) nella prestazione energetica dell’immobile.

Interventi “trainanti” e “trainati”

Più nel dettaglio, gli articoli 119 e 121 del d.l. n. 34/2020 (convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) elencano innanzitutto gli interventi di efficientamento che danno diritto alla “super-detrazione” (cd. interventi “trainanti”). Questi ultimi sono, sintetizzando:

• gli interventi di isolamento termico sull’involucro dell’edificio interessato (con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare indipendente parte di edificio plurifamiliare);
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, raffreddamento o fornitura di acqua calda sanitaria, che comportino interventi sia in parti comuni di edifici sia in un edificio unifamiliare o in un’unità immobiliare indipendenti.

La stessa detrazione spetta anche ad interventi volti alla riduzione del rischio sismico, nelle zone di rischio 1, 2 e 3, come individuati dall’art. 16 del d.l. 4 giugno 2013, n. 63.

Le spese per gli interventi di cui sopra devono essere effettuate tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021(30 giugno 2022 nel caso in cui siano sostenute da istituti autonomi, case popolari o enti con stessa finalità), entro i limiti di importo previsti dalla disposizione sulla base del tipo di intervento e delle caratteristiche dell’edificio: edificio unifamiliare o condominio e – in quest’ultimo caso – numero di unità immobiliari da cui è composto. Per gli interventi sull’involucro, i materiali isolanti devono rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal d.m. sui “Cam edilizia”.

Gli interventi “trainanti” possono abbinarsi ad altri interventi previsti dalla normativa sulle detrazioni fiscali per l’efficienza energetica già preesistente, di cui al d.l. n. 63/2013 (interventi “trainati”), che così godono della stessa detrazione al 110%. Stando alla norma di legge, possono perciò rientrare nell’agevolazione, ad esempio, l’acquisto di schermature solari o di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti. Nel caso in cui l’edificio sia vincolato o gli interventi “trainanti” non possano essere realizzati per limitazioni derivanti dalle regole edilizie, urbanistiche o ambientali, gli interventi “trainati” danno comunque diritto alla detrazione al 110%. Oltre agli interventi di efficientamento, possono accedere alla detrazione, se abbinati con gli interventi “trainanti”, anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, di impianti solari fotovoltaici o di sistemi di accumulo connessi (in questi ultimi due casi, gli interventi possono anche essere abbinati a quelli per la riduzione del rischio sismico).

Soggetti interessati e opzioni per cessione del credito e sconto in fattura

La detrazione può essere richiesta da condomini, persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa o di libera professione, istituti autonomi case popolari (o enti con medesime finalità), cooperative di abitazione a proprietà indivisa, onlus e altre associazioni senza scopo di lucro, organizzazioni di volontariato, associazioni e società sportive dilettantistiche.

Un’altra novità importante riguarda la possibilità generalizzata per il beneficiario di cedere la detrazione come credito di imposta o optare per uno sconto sul corrispettivo dovuto all’impresa esecutrice fino ad un massimo pari all’intero corrispettivo. Le opzioni di cui sopra vengono estese – oltre alle ipotesi di interventi “trainanti” e quelle connesse – anche ai casi di recupero del patrimonio edilizio, interventi di efficienza energetica “trainati”, misure antisismiche, recupero o restauro della facciata degli edifici (cd. “bonus facciate”), installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

I requisiti specifici

Per potere usufruire della detrazione, è necessario che il miglioramento della performance risulti da un attestato di prestazione energetica rilasciato da un tecnico abilitato in forma di dichiarazione asseverata. Inoltre, gli interventi devono corrispondere ai requisiti tecnici minimi previsti già dal d.l. 63/2013 ma definiti da un decreto attuativo diffuso solo nell’ultimo mese (ma non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale): anche in questo caso la conformità ai requisiti deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che attesta anche la congruità delle spese sostenute. Infine, per poter optare per lo sconto del corrispettivo o la cessione del credito, occorre un visto di conformità sui dati da parte di un intermediario fiscale abilitato.

Come accennato, a inizio agosto sono stati sottoscritti e resi disponibili il decreto del Ministero dello Sviluppo Economico e il decreto interministeriale che dispongono le previsioni attuative relative, rispettivamente, all’asseverazione sul possesso dei requisiti e sulla congruità delle spese e ai requisiti minimi per gli interventi.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020 ha invece dato attuazione alle disposizioni di legge relative alle opzioni sullo sconto del corrispettivo e sulla cessione del credito. L’Agenzia delle Entrate ha anche emesso una circolare (sempre dell’8 agosto 2020) e una guida con indicazioni pratiche sulla disciplina.

Un’occasione storica

L’ammontare dell’agevolazione e la possibilità di “trasferire” il bonus all’impresa che esegue l’intervento o ad istituti di credito permettono di eseguire interventi anche molto importanti di fatto senza esborsofinanziario (neanche per anticipare le spese).

Questo elemento, applicato in maniera così generalizzata, è indubbiamente senza precedenti e rende la misura un’occasione da sfruttare per dare una decisa accelerazione al processo di ristrutturazione edilizia energeticamente efficiente di cui l’Italia ha un grande bisogno.

Il diavolo però, come noto, si nasconde nei dettagli e mai come questa volta è fondamentale affidarsi a professionisti esperti – tecnici, commercialisti e legali – che compiano i necessari approfondimenti legali e tecnici partendo dalle caratteristiche specifiche dell’immobile interessato.

Un esempio? C’è una norma del Testo unico edilizia (d.P.R. n. 380/2001) che prevede – in modo condivisibile – l’esclusione dai benefici fiscali per gli interventi abusivi anche “in contrasto” con il titolo abilitativo edilizio di riferimento. Se applicata in modo estensivo, tale norma costringe di fatto chiunque voglia accedere al superbonus (come singola unità immobiliare o condominio) a verificare minuziosamente la conformità dell’immobile ai progetti depositati negli anni presso gli uffici comunali. In caso di difformità (purtroppo molto frequenti e spesso del tutto ignote al proprietario attuale), bisognerà valutarne l’entità, le eventuali possibilità di sanatoria o di ripristino dello stato di fatto, alla luce delle norme e delle condizioni tecniche esistenti.

Altra tematica particolarmente rilevante e spinosa è rappresentata dalla disciplina del contratto che dovrebbe essere stipulato tra l’utilizzatore dell’immobile da riqualificare e la banca o appaltatore cui viene ceduto il credito d’imposta generato dall’imposta.

La corretta impostazione e negoziazione di tali profili richiede la profonda conoscenza delle dinamiche sottese all’esecuzione di un intervento di riqualificazione edilizia efficiente sotto il profilo energetico ed ambientale, della normativa in materia di edilizia ed energia e delle criticità che possono sorgere durante tali interventi, i quali possono essere garantiti soltanto da consulenti legali in possesso di consolidate competenze ed esperienze in questo settore.