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Il Superbonus un anno dopo: con il DL Semplificazioni 2021 continua la messa a punto del meccanismo ma rimane (tra gli altri) lo scoglio della conformità urbanistico-edilizia

Il Superbonus un anno dopo: con il DL Semplificazioni 2021 continua la messa a punto del meccanismo ma rimane (tra gli altri) lo scoglio della conformità urbanistico-edilizia

A maggio 2021 la misura del “superbonus”, l’ormai nota detrazione fiscale del 110% per interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico degli immobili, ha compiuto un anno. Il superbonus veniva infatti introdotto il 19 maggio del 2020, con gli articoli 119 e 121 del decreto-legge n. 34/2020, disposizioni che rimangono il punto di riferimento legislativo fondamentale per la disciplina dell’incentivo.

Ad un anno di distanza (fine aprile 2021), ENEA ha reso noti i dati sull’accesso alla misura: le domande valide presentate a fine aprile erano in totale circa 11.000, con prevalenza di edifici unifamiliari (6.000 domande) e unità dipendenti (4.000); il resto distribuito tra condomini (1.000) e istituti autonomi case popolari (180).

Gli interventi con accesso al superbonus devono fare oggi i conti con un’impennata dei prezzi legata all’aumento della domanda e al rincaro dei materiali a livello internazionale.

Dal punto di vista legale e amministrativo, invece, una delle incertezze principali riguarda maggiori la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile su cui si interviene, come già evidenziato nei nostri contributi su queste pagine dei mesi scorsi.

Le ultime modifiche introdotte alla disciplina hanno proprio lo scopo di facilitare l’esecuzione dei lavori e l’accesso all’incentivo proprio con riguardo a questo aspetto.

Le novità del decreto semplificazioni 2021

 Il decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77 (cd. “Semplificazioni 2021”) ha modificato in modo rilevante il comma 13-ter dell’articolo 119 del d.l. 34/2020.

Le modifiche possono essere riassunte in tre punti:

  • viene disposto che gli interventi che danno diritto al superbonus, ad eccezione dei casi di demolizione e ricostruzione degli edifici, sono da considerarsi manutenzione straordinaria e possono quindi essere realizzati mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
  • la CILA deve contenere l’indicazione del titolo abilitativo che legittima la costruzione (o eventualmente l’indicazione che la costruzione risale a prima del 1967), ma non deve essere attestato lo “stato legittimo dell’immobile” (la corrispondenza tra lo stato di fatto e i progetti autorizzati – ossia l’assenza di abusi);
  • vengono indicati casi specifici in cui si perde il diritto al bonus fiscale: (i) mancata presentazione della CILA, (ii) realizzazione di interventi in difformità rispetto alla CILA presentata, (iii) mancata attestazione sul titolo “originario” (titolo abilitativo che legittima la costruzione o immobile pre-1967), (iv) attestazioni dei tecnici su sussistenza dei requisiti per accedere al bonus non veritiere.

La nuova norma precisa infine che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

Problemi risolti? Non proprio…

La nuova norma cerca di distinguere, in sostanza, il regime urbanistico-edilizio degli interventi di adeguamento sismico ed efficientamento energetico legati al superbonus da quello degli interventi ordinari. Nel regime speciale dell’incentivo, gli interventi sono legittimi anche in caso di immobili caratterizzati da difformità urbanistiche, purché questi ultimi non siano totalmente abusivi (senza titolo originario). Ciò aumenta in parte il livello di certezza per l’accesso alla misura e i rischi di revoca, ma non supera tutti i problemi.

Come scritto sopra, infatti, la nuova disposizione prevede espressamente che le valutazioni circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento “restano impregiudicate”. Tradotto: la previsione speciale legata al superbonus mette al sicuro dalla perdita di incentivo gli immobili con qualche difformità pre-esistente ai nuovi interventi, ma non arriva a permettere (giustamente) una sanatoria generalizzata degli interventi illegittimi effettuati in passato. Tali interventi, quindi, possono essere comunque sanzionati (a livello amministrativo e potenzialmente anche penale) secondo la normativa ordinaria.

Questa disciplina può portare a delle conseguenze paradossali. Per prima cosa, la presentazione della CILA potrebbe tradursi in un’auto-segnalazione di abuso. All’interno della CILA, infatti, il proprietario e il suo tecnico di fiducia devono indicare lo stato di fatto dell’immobile: nel caso in cui questo sia diverso da quanto risulta nei progetti edilizi depositati presso gli uffici comunali, la CILA quindi rischia di contenere, in sostanza, una dichiarazione di abuso proveniente dal proprietario stesso.

Un altro problema che si può porre comunque in caso di difformità riguarda la segnalazione certificata di agibilità. Questa deve essere presentata dal privato, ai sensi dell’articolo 24 del Testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001), al termine di interventi che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Ovviamente gli interventi connessi al superbonus incidono quasi sempre su tali elementi, che anzi si possono dire obbligatoriamente interessati dalla tipologia di lavori che danno diritto all’incentivo.

Come affermato anche di recente dal Consiglio di Stato (sentenza n. 3836/2021), però, la segnalazione di agibilità presuppone la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Da qui, potrebbe dunque porsi un problema nel caso di interventi per superbonus, di per sé legittimi ai sensi della nuova norma, su un edificio caratterizzato però da difformità precedenti.

Ciò detto, qualche dubbio sulla necessità di presentare in ogni caso la segnalazione certificata di agibilità per gli interventi “da superbonus” si può porre, in particolare dopo l’introduzione relativa alla previsione generalizzata della CILA come titolo abilitativo di riferimento. Il Testo unico dell’edilizia pone l’obbligo di presentare la segnalazione di agibilità al “soggetto titolare del permesso di costruire”, o che “ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività”: si può quindi sostenere che non sia comunque necessario presentare la segnalazione di agibilità dopo lavori realizzati con CILA, anche se nella prassi diversi comuni sembrano adottare un’impostazione opposta.

In ogni caso, si tratta di un elemento di incertezza che permane nella disciplina anche dopo le ultime modifiche, le quali (come spesso accade) intervengono con una disposizione puntuale e un po’ “sbrigativa”, senza però porsi adeguatamente il problema del contesto normativo in cui la novità si va ad inserire. Questo approccio rischia di porre nuove complessità proprio laddove si intende semplificare la disciplina.

Il cantiere del legislatore continua

Sarebbero dunque necessari nuovi interventi del legislatore per chiarire alcune delle questioni descritte. Molto probabilmente le norme cambieranno nuovamente, in ogni caso, già in occasione della conversione in legge del decreto Semplificazioni 2021, che dovrà avvenire entro fine luglio e su cui il Parlamento sta lavorando proprio in questi giorni.

Gli emendamenti presentati propongono un’estensione della misura sia in termini di tempo (fino a tutto il 2023) sia in termini di soggetti che possono accedere all’incentivo (comprendendo ad esempio anche imprese del settore del turismo, ai professionisti e al terzo settore).

Vedremo quali novità riserveranno i prossimi interventi legislativi e come si arriverà al prossimo compleanno…

Al momento, come promemoria, ricordiamo che possono accedere all’incentivo i condominii, le persone fisiche proprietarie di edifici con accesso indipendente, unifamiliari, o con fino a quattro unità immobiliari distinte, gli istituti autonomi case popolari (o equivalenti), le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le onlus e le altre associazioni senza scopo di lucro, le organizzazioni di volontariato, le associazioni e società sportive dilettantistiche.

La data di riferimento per le spese che possono beneficiare della super-detrazione è il 30 giugno 2022, salvo che per i condomini (che possono arrivare fino al 31 dicembre 2022) e gli istituti autonomi case popolari (per cui si arriva a fine 2023).

Gli interventi rimangono suddivisi in “trainanti” (isolamento termico dell’edificio e/o sostituzione di impianti di condizionamento, oltre che gli interventi di adeguamento sismico), e “trainati”, che possono essere eseguiti in aggiunta ai trainanti con accesso alla super-detrazione.

Gli interventi devono rispondere ai requisiti previsti dalla normativa di riferimento e in particolare, per gli interventi di efficientamento energetico, il d.m. 6 agosto 2020 “Requisiti”. La conformità ai requisiti è attestata da un tecnico che certifica anche il miglioramento di almeno due classi energetiche per la prestazione dell’edificio.

La detrazione può essere ceduta come credito di imposta o trasformata in uno sconto in fattura sul costo dell’intervento da parte del fornitore.

 

 

| L’articolo è stato pubblicato il 14 luglio 2021 su Requado. |

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