Ristrutturazioni, demolizioni ricostruttive ed edilizia libera: il punto sulle (tante) novità introdotte dal DL Semplificazioni, in attesa della sua conversione in legge

| L’articolo è stato pubblicato con altro titolo su Requadro.com l’11 agosto 2020. |

 

Il decreto-legge n. 76/2020 (meglio conosciuto dall’opinione pubblica con il nome di “DL Semplificazioni”), in vigore dal 17 luglio scorso, dedica il capo II della sezione I alla “Semplificazione e altre misure in materia edilizia e per la ricostruzione pubblica nelle aree colpite da eventi sismici” (è infatti scomparso nella versione definitiva il riferimento alla “rigenerazione” nel titolo del Capo, anche se rimane la rilevanza della nozione in diverse norme).

Il capo si compone degli articoli 10 e 11, ma l’articolo più significativo per l’edilizia in generale è il 10, che interviene in diversi punti del Testo unico edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Al rientro dalle vacanze agostane, analizzeremo in dettaglio – pur senza la presunzione di essere esaustivi – le principali novità introdotte dalle norme del DL Semplificazioni sopra richiamate, assai rilevanti per il settore delle costruzioni e più in generale per l’intero ecosistema del real estate in quanto (almeno nelle intenzioni del legislatore delegato) hanno l’obiettivo di risolvere alcuni dei nodi burocratici che contribuiscono a rallentare la veloce esecuzione di interventi edilizi in ambito privato (insieme ad altri fattori che, però, non vengono toccati dal DL Semplificazioni: prima fra tutti, l’incerta delimitazione dei confini dei poteri amministrativi e normativi degli enti con competenze in tale materia).

Prima però che i lettori partano alla volta della meta – più o meno lontana – prescelta per ricaricare le pile, abbiamo ritenuto opportuno svolgere qualche osservazione a caldo su una delle tematiche più interessanti toccate dal Decreto Semplificazioni: le nozioni di “attività edilizia libera”, “manutenzione straordinaria”, “ristrutturazione edilizia “pesante” e quelli di interventi di “demolizione e ricostruzione”, le quali definiscono il perimetro di applicazione dei relativi regimi autorizzativi (incidendo in ultima analisi anche sui tempi “burocratici” per l’esecuzione degli interventi).

Per cominciare, con riferimento alla “demolizione e ricostruzione”, l’art. 10 del DL Semplficazioni interviene sul Testo unico edilizia per (cercare di) chiarire ulteriormente i limiti della cosiddetta ristrutturazione “ricostruttiva” soggetta a SCIA (o super-SCIA).

La prima modifica in questo senso (art. 10, comma 1, lett. a) riguarda in realtà la disposizione sulle deroghe alle distanze e quindi l’art. 2-bis Testo unico edilizia. Il d.l. 32/2019 (il c.d. DL Sbloccacantieri) era intervenuto su quest’ultima norma chiarendo (nelle intenzioni) che anche nel caso in cui la ricostruzione non sarebbe potuta avvenire rispettando le distanze minime vigenti, sarebbe stata comunque ammissibile la ricostruzione rispettando le distanze preesistenti, purché l’area di sedime, la volumetria e l’altezza massima fossero rimaste uguali.

La Corte costituzionale ha però considerato (sentenza n. 70/2020) tale previsione come applicabile in generale a tutte le ristrutturazioni “ricostruttive” e non solo quelle “problematiche” dal punto di vista delle distanze minime, di fatto quindi considerando inammissibili ristrutturazioni ricostruttive con aumento di volumi o modifica di sedime (che invece sembravano ammesse dalla definizione di ristrutturazione all’art. 3).

Per questo, la modifica (in termini comunque non immuni da dubbi) interviene come segue:

• ribadisce che gli interventi di demolizione e ricostruzioni sono ammissibili con il rispetto delle distanze preesistenti “anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini”;
• nel rispetto delle distanze preesistenti, è ammesso anche l’ampliamento fuori sagoma e il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, anche se limitatamente ai casi in cui ciò sia necessario per “realizzare” gli incentivi di volumetria “eventualmente riconosciuti”;
• in ogni caso nelle zone omogenee A gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiate, fatte salve le previsioni degli strumenti urbanistici.

La seconda novità riguardante la ristrutturazione ricostruttiva è la modifica (art. 10, comma 1, lett. b) della definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nel Testo unico (all’art. 3, comma 1, lett. d). Qui il DL Semplificazioni interviene in diversi punti:

• chiarisce espressamente che la ristrutturazione edilizia può portare ad un edificio con “diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” rispetto a quello preesistente, anche se non è chiaro se ciò sia possibile in via generale (nel rispetto dei piani comunali ovviamente) o solo per “innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico” (più probabile questa seconda interpretazione, considerando l’intera disposizione);
• prevede la possibilità di incrementi volumetrici per interventi di rigenerazione urbana, nei casi previsti dalla legge o dai piani urbanistici comunali;
• chiarisce (estendendoli) i limiti prima previsti per gli immobili vincolati, secondo cui invece la ristrutturazione ricostruttiva può essere ammessa solo se sono mantenuti “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”, e dispone l’applicazione degli stessi limiti anche agli immobili in zona A.

Quest’ultima modifica può essere considerata nel senso di una minore “semplificazione” autorizzatoria per gli interventi edilizi (ovviamente giustificata dalla rilevanza degli interventi su immobili vincolati o in zona A), e potenzialmente può porsi in contrasto con previsioni regionali.

Come già anticipato in precedenza, le disposizioni dedicate alla ristrutturazione “ricostruttiva” non esauriscono le norme dedicate all’edilizia nel DL Semplificazioni e più in generale le modifiche al D.P.R. n. 380/2001.

Volgendo lo sguardo soltanto a quelle che precisano o ampliano le definizioni delle varie tipologie di interventi edilizi previste dal Testo unico edilizia, il DL Semplificazioni amplia anzitutto l’ambito di applicazione della disciplina della manutenzione straordinaria (cfr. art. 10, comma 1, lett. b) modifica l’art. 3, comma 1, lett. b) Testo unico edilizia) includendovi anche gli interventi che determinano (i) modifiche delle destinazioni d’uso senza aumento del carico urbanistico e (ii) modifiche dei prospetti finalizzate ad adeguamento standard agibilità o accessibilità (purché riguardi interventi conformi a norme urbanistico-edilizie, su immobili non abusivi o tutelati e non incida su decoro immobile).

Il restyling normativo ha inoltre riguardato la nozione di ristrutturazione edilizia “pesante” individuata dall’art. 10, comma 1, lett. c) Testo unico edilizia: viene infatti eliminato il riferimento alle modifiche dei prospetti per identificare interventi qualificabili come ristrutturazione edilizia pesante in generale, mentre viene precisato che per gli immobili soggetti a tutela ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 costituisce ristrutturazione “pesante” anche quella che incide su volumetria complessiva degli edifici o sui prospetti (oltre che sulla sagoma, com’era già previsto).

Per effetto di tali modifiche (ed almeno fino alla conversione in legge del DL Semplificazioni), devono essere qualificati in termini di ristrutturazione edilizia “pesante”:

1. In generale, interventi di ristrutturazione che comportino modifiche di volumetria complessiva;
2. per gli immobili in zona A, anche gli interventi che comportino mutamento di destinazione d’uso;
3. per gli immobili tutelati dal codice dei beni culturali, gli interventi che comportino modifiche della sagoma, della volumetria complessiva o dei prospetti.

Infine, qualche considerazione sulle interessanti novità in materia di attività edilizia libera introdotte dall’art. 10, comma 1, lett. c) del DL Semplificazioni.

Tale norma – nel modificare l’art. 6, comma 1, lett. e-bis) –  estende il perimetro delle opere realizzabili in edilizia libera per ricomprendervi le “opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee”, rimovibili facilmente e destinate ad essere rimosse entro il termine massimo di 180 giorni.  Tali interventi, pertanto, sono assoggettati esclusivamente alla previa comunicazione inizio lavori (CILA) al Comune.

Sempre in materia di interventi edilizi minori, si segnala anche la significativa semplificazione (almeno teorica) in materia di installazione di opere amovibili all’aria aperta in zone sottoposte a tutela paesaggistica fornita dall’art. 10, comma 5 del DL Semplificazioni: per tali opere, non sarà più necessaria l’autorizzazione paesaggistica fatti salvi i casi in cui esse debbano essere installati in spazi aperti urbani “adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di particolare valore storico o artistico”.  L’indeterminatezza del riferimento a quest’ultima categoria di beni, tuttavia, potrebbe suscitare contrasti tra il promotore dell’intervento ed i Comuni, i quali in sede di valutazione della CILA secondo la formulazione attuale della disposizione potrebbero chiamare in causa le Soprintendenze per l’emissione di un parere sul tema. Allo scopo di non vanificare l’intento acceleratorio della norma, appare necessario in sede di conversione del DL Semplificazioni una migliore precisazione dei casi particolari in cui l’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica rimane comunque condizione necessaria per la legittimità dell’intervento edilizio.