Edilizia, l’autunno caldo dei Comuni italiani (ed in particolare di quelli lombardi)

Tra le numerose novità normative intervenute negli ultimi mesi – per rispondere alla crisi economica innescata dal coronavirus ma anche per recepire previsione di origine europea – ce ne sono alcune che interessano la disciplina dell’edilizia e attribuiscono nuovi obblighi e nuovi poteri ai Comuni. Questo vale sia a livello nazionale che a livello regionale, almeno per la Regione Lombardia, dove importanti previsioni della legge regionale sulla rigenerazione urbana (la l.r. n. 18/2019, adottata prima dello scoppio della pandemia e già oggetto di diversi approfondimenti su questo blog) devono trovare ora attuazione a livello locale.

I Comuni sono dunque chiamati ad assumere importanti decisioni sul governo del proprio territorio per dare impulso alla ripresa economica e sviluppo sostenibile dell’edilizia locale.

I termini imposti dai legislatori nazionali e regionali per l’adozione di tali provvedimenti sono abbastanza serrati, con la conseguenza che il calendario dei lavori degli uffici comunali italiani ed in particolare di quelli Lombardi – al rientro dalle vacanze estive – risulta essere particolarmente fitto.

Cerchiamo di riepilogare brevemente le principali scadenze

Recepimento delle direttive “EPBD” ed “efficienza energetica”, aggiornamento regolamenti edilizie e strumenti di programmazione energetica

Le direttive europee sul rendimento energetico degli edifici (2018/844) e sull’efficienza energetica (2018/2002) sono state recepite di recente nel nostro ordinamento, rispettivamente con il d.lgs. 10 giugno 2020, n. 48 e 14 luglio 2020, n. 73.

Con riguardo agli obblighi per i Comuni, il d.lgs. n. 48/2020 prevede che i Comuni debbano adeguare il proprio regolamento edilizio entro centottanta giorni dall’entrata in vigore del decreto stesso (e quindi entro inizio dicembre), prevedendo l’obbligo di integrare all’interno di edifici di nuova costruzione o soggetti a ristrutturazione importante le tecnologie per la ricarica dei veicoli elettrici.

Più nel dettaglio, l’obbligo riguarda come accennato, oltre alla nuova costruzione, anche la ristrutturazione “importante” (così come definita dal d.m. “Requisiti minimi” 26 giugno 2015) e varia a seconda del numero di posti auto disponibili, nonché della destinazione d’uso dell’edificio (come previsto precisamente dal nuovo art. 4, comma 1-bis, del d.lgs. n. 192/2005).

Un obbligo simile per la verità era già previsto da tempo (dal 2012 e poi, in una versione modificata, dal 2014) all’articolo 4 del Testo unico dell’edilizia, ma molti Comuni non hanno ancora adeguato il proprio regolamento edilizio. La nuova disposizione a tal proposito esplicita il potere sostitutivo da parte delle Regioni in caso di inerzia dei Comuni (anche in questo caso riprendendo una previsione già esistente).

Il d.lgs. 73/2020, che attua la direttiva “efficienza energetica” ed entrerà in vigore il 29 luglio prossimo, aggiorna invece la disposizione del d.lgs. n. 102/2014 sull’impiego di atti di programmazione energetica da parte degli enti locali (e delle Regioni): tali strumenti, oltre a contribuire – come già previsto in precedenza – al perseguimento degli obiettivi di risparmio energetico (soprattutto attraverso la riqualificazione energetica degli immobili pubblici) devono mirare anche alla riduzione della povertà energetica.

Il decreto “semplificazioni”, la nuova nozione di ristrutturazione e le misure a favore della rigenerazione

Come noto, uno degli ultimi interventi messi in campo dal Governo per il rilancio dell’economia colpita dalla crisi sanitaria consiste nel d.l. 16 luglio 2020, n. 76 – il cd. decreto “semplificazioni”. Il decreto è volto espressamente alla “accelerazione degli investimenti e delle infrastrutture” e, nell’ambito dell’edilizia, contiene – tra le altre – alcune previsioni che ridefiniscono la nozione di ristrutturazione edilizia e promuovono gli interventi di rigenerazione urbana.

In questo ambito, i Comuni possono prevedere all’interno dei propri strumenti urbanistici i casi in cui una ristrutturazione edilizia può essere considerata come tale anche in presenza di aumenti di volumetria, ai fini della promozione della rigenerazione urbana. I Comuni possono inoltre ridurre il contributo di costruzioneper favorire interventi di rigenerazione urbana, partendo da uno sconto (già previsto anche in precedenza) di almeno il 20% fino a poter arrivare ad un esonero totale.

Le proroghe relative all’attuazione della legge sulla rigenerazione urbana lombarda

Come accennato sopra e come già segnalato in questo blog, la Regione Lombardia ha disposto la proroga della scadenza di parte degli obblighi (in capo alla Giunta regionale e ai Comuni) previsti dalla legge regionale n. 18/2019 sulla rigenerazione urbana. La l.r. n. 4/2020 (il cui contenuto è stato chiarito dalla circolare della DG Territorio e Protezione civile di Regione Lombardia n. 5/2020) dispone, ad esempio, le seguenti proroghe per gli adempimenti di competenza dei Consigli comunali:

• la proroga al 31 luglio 2020 del termine per l’individuazione degli “ambiti di rigenerazione” da parte dei Consigli comunali (in attesa di un intervento più generale di aggiornamento dei piani urbanistici);
• la proroga al 30 settembre 2020 del termine per l’individuazione degli ambiti di esclusionedall’applicazione della disciplina per il recupero dei piani terra;
• la proroga al 30 settembre 2020 del termine per l’individuazione delle aree escluse dall’applicazione delle deroghe e degli incentivi volumetrici previsti dai commi 5 e 10 dell’art. 40-bis della l.r. n. 12/2005, per i Comuni con popolazione inferiore ai 20.000 abitanti. 

Conclusioni

Gli interventi normativi sopra richiamati, se da una parte sono espressione della (condivisibile) centralità riconosciuta al settore del real estate e delle costruzioni per la ripresa economica dopo la fase più acuta di crisi dovuto all’esplosione della pandemia e (finalmente) dell’attenzione mostrata dai legislatori verso la riqualificazione energetico-ambientale dell’ambiente costruito, dall’altro riversano sui Comuni ed in particolare sugli uffici tecnici l’onere di procedere in tempi brevissimi all’istruzione e all’adozione di decisioni rilevanti per l’economia e per l’assetto territoriale locale.

Il compito appare arduo, considerati soprattutto la complessità del quadro tecnico e normativo del governo del territorio in cui questi interventi devono inserirsi ed il prevedibile (ma auspicabile) ingorgo determinato dalle pratiche edilizie che saranno presentate dai privati interessati a riqualificare i propri immobili sfruttando le opportunità offerte dalla maxidetrazione fiscale fino al 110% introdotta dal DL Rilancio (cui dedicheremo uno specifico approfondimento nelle prossime settimane).

Ma la sfida è comunque affascinante e con il massimo impegno da parte delle troppo spesso dimenticate competenze professionali e di validi amministratori locali – supportate ove possibile da consulenti tecnici e legali esperti della materia – può (anzi, deve) essere vinta.