Rigenerazione urbana e riqualificazione energetica degli immobili per la ripresa economica post-Covid: il punto sulle principali novità della normativa statale e regionale
Nelle ultime settimane sono intervenute novità normative molto significative nell’ambito dell’efficienza energetica nell’edilizia e dell’edilizia sostenibile: è stato emanato, infatti, il decreto legislativo per l’attuazione della direttiva sull’efficienza energetica nell’edilizia (EPBD III), mentre una delle misure fondamentali per il rilancio dell’economia consiste in un potenziamento delle detrazioni fiscali per gli interventi di efficientamento energetico. Viene infatti prevista (nel d.l. n. 34/2020 – cd. “Decreto rilancio” attualmente in corso di conversione in legge) un “superbonus” con detrazione straordinaria pari al 110% della spesa affrontata per l’esecuzione di determinate categorie di interventi che comportino un miglioramento pari a due classi nella prestazione energetica dell’immobile. Ci occuperemo più nel dettaglio di tali novità nelle pagine di questo blog.
Negli ultimi giorni però si è parlato molto anche del nuovo decreto-legge “semplificazioni”, approvato “salvo intese” qualche giorno fa dal Consiglio dei Ministri, come intervento fondamentale per l’accelerazione di investimenti e interventi infrastrutturali di rilevanza nazionale. Nella bozza circolata si riscontrano, ad esempio, soluzioni normative di cui ci siamo già occupati (anche di recente) su questo blog, come un’ulteriore estensione delle possibilità di affidamento diretto nei contratti “sottosoglia” o l’attribuzione di poteri speciali a commissari straordinari.
Uno dei capi della corposa bozza di decreto-legge si intitola invece “Misure di semplificazione in materia edilizia per agevolare la rigenerazione urbana” e interviene sul Testo unico dell’edilizia. Se approvato nella versione circolata, il d.l. inserirebbe un riferimento alla rigenerazione urbana nella definizione normativa degli interventi di ristrutturazione edilizia (per cui si ammette la possibilità di un’estensione volumetrica finalizzata appunto alla rigenerazione) e nella previsione dedicata alla riduzione o all’esonero dal contributo di costruzione, che potrebbe essere ridotto almeno del 20% per interventi volti alla rigenerazione urbana.
La rigenerazione urbana è una componente fondamentale dell’edilizia sostenibile, che in quanto tale è volta innanzitutto al contenimento del consumo di suolo e al recupero (efficiente) dell’esistente. Questo principio si trova anche al centro delle norme sul governo del territorio adottate a livello regionale.
Abbiamo già dedicato un approfondimento su questo blog, ad esempio, all’intervento legislativo dedicato alla rigenerazione urbana e territoriale in Lombardia (l.r. n. 18/2019 di modifica della legge regionale sul governo del territorio n. 12/2005).
La legge della Lombardia prevede, tra le diverse misure, la possibilità per i piani urbanistici comunali di premiare con un bonus di volumetria (aumento fino al 20 per cento dell’indice, da quantificare sulla base di criteri fissati dalla Giunta regionale) interventi che perseguano finalità virtuose attinenti anche alla sostenibilità ambientale e riguardanti anche la riduzione del fabbisogno energetico dell’edificio o l’installazione di coperture (tetti) “verdi”, con possibilità di derogare alle altezze minime dei locali o alle altezze massime degli edifici. Vengono previste inoltre incentivazioni in termini di riduzione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, anche qui da quantificare dai Comuni sulla base degli indirizzi dettati dalla Giunta regionale.
Gli atti attuativi di competenza della Giunta regionale citati non risultano ancora adottati e la legge regionale Lombardia n. 4/2020 ha comunque previsto una proroga di alcuni dei termini previsti dalla legge sulla rigenerazione in ragione dell’emergenza covid-19. Ad esempio, viene prorogato al 31 luglio 2020 il termine previsto per l’individuazione degli “ambiti di rigenerazione” da parte dei Consigli comunali (in attesa di un intervento più generale di aggiornamento dei piani urbanistici), con previsioni per la semplificazione procedimentale, l’agevolazione e promozione della rigenerazione anche dal punto di vista tecnico, oltre all’individuazione di “usi temporanei” ammessi negli ambiti.
Oltre alla legge lombarda possono riscontrarsi altri esempi a livello regionale di leggi che promuovono la rigenerazione urbana e più in generale i principi dell’edilizia sostenibile, anche tramite l’introduzione di incentivi sui volumi e i costi di costruzione: ad esempio la l.r. n. 21/2010 della Regione Calabria, come modificata nel 2016, prevede l’applicazione di un incentivo volumetrico o di superficie lorda di pavimento (aumento fino al 25 per cento dell’indice) in ragione di interventi rispondenti ai criteri di edilizia sostenibile stabiliti ai sensi della l.r. n. 41/2011 (norme per l’abitare sostenibile).
Le leggi delle Regioni e delle Province autonome possono dunque diventare un ambito di sperimentazione e di formazione di best practice per la rigenerazione urbana e l’edilizia sostenibile, che può essere utilizzato anche come punto di riferimento e modello di studio per l’adozione di standard a livello nazionale.
L’applicazione concreta di tali norme eco-friendly da parte degli operatori pubblici e privati è tutt’altro che agevole, anche in considerazione della complessità dell’assetto istituzionale del nostro Paese e dalla disomogeneità e incoerenza del contesto normativo.
Risulta quindi fondamentale che lo sviluppo di iniziative di rigenerazione urbana e ristrutturazioni immobiliari – almeno quelle più complesse – preveda sin dalla fase dell’ideazione del progetto il coinvolgimento di gruppi di professionisti con competenze diverse e multidisciplinari, integrati dalla presenza di consulenti legali.
